Menos estoque, mais compradores: O mercado imobiliário no primeiro semestre

A análise do primeiro semestre de 2025 mostra uma mudança importante no comportamento do mercado imobiliário brasileiro. Os preços dos imóveis residenciais subiram 3,33% entre janeiro e junho, superando a inflação oficial do período, que ficou em 3,01%. Isso indica que o imóvel voltou a funcionar como ativo de preservação patrimonial efetivo, ganhando valor acima do aumento geral de preços da economia.

Quando olhamos um horizonte maior, o movimento se confirma. Em 12 meses, a valorização média chegou a 7,49%, novamente superior aos índices inflacionários. O mais relevante é a abrangência: praticamente todas as cidades monitoradas registraram aumento de preços, sinalizando que não se trata de fenômeno regional ou restrito a nichos específicos. O mercado está reagindo a uma demanda habitacional acumulada, não a um pico pontual.

Vendas maiores que lançamentos

Outro dado central do primeiro semestre é o desequilíbrio positivo entre vendas e oferta nova. Foram comercializadas mais de 206 mil unidades no semestre, crescimento de 9,6% em relação ao ano anterior, enquanto os lançamentos ficaram próximos de 186 mil imóveis, ainda em alta, porém menor.

Esse detalhe muda completamente a leitura do mercado. Quando as vendas crescem mais do que os lançamentos, o estoque disponível diminui naturalmente. A oferta final de unidades caiu e, no ritmo atual, os imóveis disponíveis seriam absorvidos em pouco mais de oito meses sem novos empreendimentos. Trata-se de um indicador clássico de mercado sustentado por compradores reais, não por especulação.

Demanda vem de várias faixas de renda

O crescimento não está concentrado apenas em um perfil de consumidor. O programa Minha Casa Minha Vida registrou aumento de 25,8% nas vendas no período, ampliando o número de compradores ativos mesmo com juros elevados. Ao mesmo tempo, famílias de renda média voltaram ao mercado após adiarem decisões de compra nos últimos anos, criando camadas simultâneas de demanda.

Esse comportamento explica por que a valorização ocorre de forma espalhada pelo país. Não depende de investidores ocasionais, mas de necessidade habitacional real. A base mais sólida para sustentação de preços ao longo do tempo.

O impacto para quem intermedia imóveis

A consequência prática dessa configuração é a mudança de lógica operacional do setor. Durante anos, o desafio predominante era encontrar compradores para imóveis disponíveis. No cenário observado no primeiro semestre, em muitas regiões o desafio passa a ser localizar imóveis para compradores já existentes.

A redução de estoque desloca valor para quem possui acesso antecipado ao produto. A intermediação deixa de ser orientada apenas por divulgação e passa a depender de capacidade contínua de captação. Quem tem carteira ativa negocia primeiro porque simplesmente chega antes ao imóvel.

Um mercado mais previsível

As projeções indicam um restante de ano mais estável, sustentado pelo volume de vendas e pela participação do crédito habitacional mais acessível. Nesse contexto, estabilidade não significa desaceleração, mas previsibilidade operacional. E previsibilidade transforma a intermediação em processo estruturado, não em oportunidade ocasional.

O primeiro semestre mostra, portanto, um mercado menos dependente de timing e mais dependente de método. Em um ambiente onde há mais compradores do que imóveis disponíveis, a vantagem competitiva não está apenas em anunciar melhor, está em encontrar primeiro.